江西省丰城市铁路镇别墅案例新农村规划别墅设计图纸

南安市规范农村宅基地和村民住宅建设管理暂行规定

为进一步规范农村宅基地和村民住宅的建设和管理，新农村规划别墅设计图纸，保障农村村民的合理生活需要，根据《土地管理法》、《城乡规划法》及有关通知、意见等法律、法规和文件，新农村规划别墅设计图纸，结合南安市实际情况，制定本规定，新农村规划别墅设计图纸，以集约节约用地和便捷高效的服务为原则。

1、一般规定

（1）本规定适用于本市行政区域内农村宅基地和村民住宅建设的管理。

农村村民申请宅基地，是指农村集体经济组织成员在以户为单位的村镇规划区内申请建设自用房的集体建设用地。江西省丰城市铁路镇别墅案例新农村规划别墅设计图纸农村宅基地所有权属于农民集体所有。

村民住房建设包括个人住房建设和集中住房建设。个人建房是指村民自建房屋的活动，新农村规划别墅设计图纸，包括在原有房屋基础上改建（改建）或扩建、异地新建等。集中建房是指乡（街）人民政府（办）的活动，村集体经济组织或村（居）人民委员会组织村民重点建设自用房，新农村规划别墅设计图纸，包括统一规划建设、统一规划自建、统一改造旧村。在城市发展范围内，以及人均土地面积小、无法保证“一户一房”的村庄，我们鼓励探索，通过建设“农民公寓”或“农民居住社区”，确保农村村民能够住在自己的家中。

（2）本市行政区域内的农村宅基地和村民住宅实行“分区管理”。

差别化住房保障按照“因地制宜、分区管理、同步推进”的方式实施。它分为以下三个方面：

1.中心城区和南翼新城规划核心区（官桥镇、水头镇、石井镇）采用“一户一居”保障模式，只批准统一规划建设和旧村改造，建设单元居住社区，由镇（街）人民政府（办）组织实施；其他城镇的规划核心区只批准集中住房建设。

2.在城镇（街道）发展边界内（核心规划区除外），主要采用集中建房和个别改（改）建，严格控制各地个别新建。

3.在各乡（街）镇发展边界以外的区域，鼓励采用单体建设与集中建设相结合的方式，采用集中建设的方式。

2、批准要求

（1）严格执行“一户一宅”制度

农村村民只能拥有一处宅基地，宅基地面积不得超过规定范围。在该村有户籍，按照“成员认可、入户”的原则，房屋按户分配，房屋严格按照批准的面积和建筑标准建造。经批准后，新房严格按照“建新拆旧”的要求建设，原宅基地归村集体所有，村委会统一安排使用。

（2）选址

符合土地空间规划和村庄规划。在土地空间规划和村庄规划审批前，在不涉及生态保护红线和永久性基本农田的前提下，在现行土地利用总体规划、城乡规划、村庄建设规划等专项规划保持一致后，可作为审批农村宅基地和村民住房的依据。应避免地质复杂、地基承载力差、地势低洼、排水困难、易发生山体滑坡、洪水等自然灾害的地段。未经批准，严禁占用耕地、林地和基本农田。

（3）宅基地规模

宅基地面积是指住宅建（构）筑物垂直投影范围内的建筑面积，其中：

独立建房：家庭人口不足3人（含3人）的，宅基地面积不得超过80平方米。利用闲置土地、荒坡地和其他未利用土地修建房屋，或者改建原有房屋和旧房屋的，可以增加不超过30平方米，即不超过110平方米；三人以上的，申请批准的宅基地面积不得超过120平方米。对利用闲置土地、荒坡地等未利用土地建房或改造原有老房子的，可增加不超过30平方米，即不超过150平方米。

多层单元房（五户及以下）多户合建和集中建房：每户宅基地应满足单栋宅基地面积控制要求，每户宅基地面积不超过120平方米。

（4）建设规模

村民应严格按照“一户一方案”的方式审批设计方案，其中：

单体建筑：原则上层数不超过三层，风楼或斜屋顶不计入层数，建筑面积不超过一层面积的30%，建筑檐口高度不超过15m。原则上采用省、市、县颁发的《住宅建筑通用图集》或《住宅建筑立面图集》。不使用通用图集的，委托有资质的单位或专业技术人员编制设计方案，经当地乡（街）人民政府（办）确认后实施。

多层单元住宅（五户及以下）多户合建：层数原则上不超过6层，不含风房或斜屋顶，建筑面积不超过一层面积的30%，建筑高度不超过24m；每户建筑面积在250平方米以内。设计方案需委托有资质的设计单位编制，经所在乡（街）人民政府（办）确认后实施。

集中建设：多层单元房建设，每套房屋建筑面积控制在250平方米以内。委托有资质的设计单位编制设计方案，达到建设性详细规划深度，报市自然资源局批准后实施；村庄规划中的集中建房用地达到建设性详细规划深度的，应当按照村庄规划的要求实施。

（5）建筑质量控制

农村房屋由有资质的设计单位或专业技术人员进行设计，或选择省、市、县颁发的《村镇房屋建设通用图集》纳入《村民房屋建设规划许可》，作为日常检查和竣工验收的建筑风格控制依据。一定规模以上农村住房建设（4层及以上）集中施工的，由具有相应资质的施工企业承担施工；集中建设的农村住宅项目应当办理质量安全监督手续，并将其质量安全管理纳入工程质量安全监督体系；三层及三层以下的建筑，村民应当选择有资质的农村建筑工匠或者具有相应资质的建筑企业进行施工；在农村建房的村民或者组织村民建房的单位，应当与建设各方签订合同，并报乡（街道）人民政府（办公室）备案；乡（街）人民政府（办）负责多户（五户及以下）合建多层单元房和三层及以下村民自建房屋的质量安全管理。

3、审批流程

（1）申请

符合申请宅基地条件的，经有宅基地所有权的村民小组同意，向当地村民委员会逐户提交宅基地建设书面申请。如果没有单独的村民小组，或者宅基地和房屋建设的申请由村级组织统一处理，农民应直接向当地村委会提出申请（申请材料见附件2）。

（2）村级审计

村委会应当自收到申请之日起7个工作日内，或者每月收集申请材料，依法组织召开村委会或者村民代表会议，对申请材料和村民宅基地布局进行审查（审查内容见附件三），评审结果形成会议纪要（记录）。申请对象经批准的，应当将申请理由、拟用土地的位置和面积、拟用房屋的层数、高度、建筑面积等信息公布在村民名册上，征求村民意见。宣传期为15个工作日。村民无异议或者异议不成立的，由村委会在《农村宅基地建设审批表（规划许可证）》上签署具体审查意见，并连同有关材料报送乡（街道）人民政府（办公室）（详见附件2）。村民建房申请经审议不符合申请条件的，应当在7个工作日内书面通知申请人，并说明理由；或者在公示期间，村民提出异议的，应当在7个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

（3）镇级审批

乡（街）应当成立农村宅基地和村民住房建设管理协调领导小组，负责农村宅基地和村民住房的建设和管理。召集人由乡（街道）党委主要负责同志兼任；下属办公室由农村振兴（社区发展）服务中心和财经办牵头，由自然资源研究所、规划（城市）建设管理办公室、林业站和综合执法小组组成。依托乡（街）综合便民服务中心承担日常工作，接收文件，由协调领导小组办公室具体审核，协调领导小组集体研究后，报乡（街）人民政府（办公室）审批。

乡（街）要严格执行“一窗口受理、一站式服务、一次审批”的审批机制。乡镇（街道）综合便民服务中心应当设立窗口，接收材料。协调领导小组办公室应在收到材料后5个工作日内，组织有关人员对土地空间规划、宅基地审批、农村住房建设等方面进行专项联合审查；联合评审的结果由协调领导小组集体研究确定。

乡（街）人民政府（办）根据联合审查研究成果进行审批，主要领导审批一笔落实。同意使用旧住宅基地或存量建设用地进行建设的，应当在10个工作日内颁发《农村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，并在乡（街）综合便利服务中心予以公告。村民建房申请未获批准的，应当自收到申请材料之日起20个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

涉及林业、水利、电力、交通、文物、历史建筑等部门的，各乡（街道）应当及时征求有关部门的意见，有关部门应当在收到征求意见书后2个工作日内予以反馈。涉及占用林地的，林业局应当自收到完整的林地审批手续之日起10个工作日内办理审批手续；涉及占用农用地的，乡（街道）人民政府（办）应当根据联审结果组织材料，申请将农用地分为“允许建设用地”和“有条件建设用地”两类。使用“允许建设用地”的，按批次组成报市自然资源局农用地转用，市自然资源局在15个工作日内完成农用地转用审批文件；如果是“有条件建设区”，市自然资源局应在5个工作日内向泉州市自然资源和规划局报告调整方案。乡（街）人民政府（办）收到调整方案批准文件后，应当按照“允许建设用地”的用途，向市自然资源局申报农用地转用。

《农村建设规划许可证》和《农村宅基地审批单》应当在农村转移审批后10个工作日内发放，并在乡（街）综合便利服务中心公示；不符合农用地转用审批条件的，应当在10个工作日内书面通知申请人，并说明理由。统一规划建设项目，按照建设项目申请流程实施，取得建设许可证后方可开工建设。

（4）归档

乡（街道）人民政府（办）应当建立宅基地和房屋建设审批管理台帐，并将数据归档保存，实现“一户一档案”管理。每月月底，将审批情况报市农业和农村、自然资源、住房和建设、城市管理等部门备案。

4、审批后监督

（1）施工要求

村民应当严格按照规划许可证批准的内容建房，不得擅自变更。确需变更的，应当经发证机关批准，并办理变更手续。严禁私建、少建、倒班施工。

村民应按规范同步修建三室化粪池，施工质量和安全应满足本工程抗震设防要求，立面装修到位，房屋前后整洁有序。集中建设住宅区、给排水、污水管道、电力通信、道路、广播电视、绿化和社区服务和其他配套设施应同时规划和建设。

经批准的单体建筑应当自取得《农村建设规划许可证》之日起一内进行住宅建设。逾期不建设，不申请延期的，规划许可证自动失效。确需延长期限的，建设单位或者个人可以在规定期限届满前三十日内向原审批机关申请延长，延长期限不得超过一。

（2）建设承诺

各村应当制定村民建房的村规民约。经批准建房后，在领取规划许可证前，要求建房户与村委会签署《农村宅基地使用承诺书》，包括对建设周期、立面装修、建筑垃圾清理、三格化粪池、污水管道、安全承诺等的承诺。，实施施工人员工伤保险。

（3）现场宣传

在村民住宅施工现场悬挂施工标志牌，宣传批准文号、村民建房名称、宅基地面积及四维、建筑层数、电网工人姓名、举报电话等信息，并张贴农村自建房屋（三层以下）质量安全常识“一张图”进行社会监督。

（4） 1. 通知4。出席

严格按照《关于规范农村住房建设审批后监督工作的通知》（南源资源[]461号）和南安市自然资源局等四部门的网格化管理要求，落实审批后监督“一通知四到位”工作，即通知审批后监督事项，建筑物放样、基坑检测、施工节点及竣工验收的到来。

（5）竣工验收

村民住宅竣工后，应及时组织验收，核实土地使用是否符合批准的用地面积、四至等要求，建筑层数、层高、建筑面积、建筑风格是否符合要求。验收合格的，由乡（街）人民政府（办）出具《农村宅基地和房屋建设验收意见》，农村村民凭验收意见及其他有关材料向房地产登记部门申请办理房地产登记；验收不合格的，由乡（街）人民政府（办）下发整改通知书，限期整改。

（6）查处“两违”

严格执行《国务院办公厅关于坚决制止耕地“非农”行为的通知》（国办发占典[]24号），加强农村建设用地审批和农村建设规划许可管理，坚持农用地原则，严格遵守耕地红线。严格按照《自然资源部、农业和农村部关于农村乱占耕地建房“八条禁令”的通知》（自然资源法[]127号）的规定，对农村新增乱占耕地建房实行“零容忍”。不得侵占永久性基本农田建房，不得强行多占耕地建房，不得买卖、转让耕地非法建房，不得在承包耕地上非法建房，不得借口非法占用耕地建房，不得违反“一户一房”的规定占用耕地建房，不得非法出售耕地建房，不得非法批准耕地建房。

对非法占用宅基地、房屋的，要严格按照有关法律、法规、规章和政策文件进行查处。

（7）市政监管

市农业和农村发展局牵头组织市自然资源局、住房和城乡建设局、城市管理局、林业局等有关部门对乡（街）联检办的日常工作进行随机抽样、规范化指导和监督，根据各自职责，至少每季度通知一次，四人到场一次，并向市政府报告检查情况。

5、职责分工

建立“市领导、乡主体、村主体”的农村宅基地管理机制。市直部门要增强责任心和服务意识，在市委、市政府的统一领导下，按照部门职能和“放权、管理、服务”的改革要求，做好本职工作，依法履行职责。乡（街道）人民政府（办）要切实履行属地职责，协调同级有关机构，优化审批流程，提高审批效率，做好审批后监督工作。

（1）市农业和农村局：负责农村宅基地的改革和管理，建立健全宅基地分配、使用、流转和违法用地查处管理制度，提高“一户一宅”认定标准，引导宅基地合理布局和闲置宅基地、闲置农村房屋的利用；负责对违反农村宅基地管理法律法规的行为进行监督检查，查处农村村民未经批准或弄虚作假非法占用土地、建房的违法行为；牵头建立联席会议制度，做好信息共享与交流，研究解决农村宅基地和住房建设相关问题，及时修订完善我市宅基地管理相关措施；组织对农村宅基地现状及需求进行统计调查，及时向市自然资源局通报农民新建住房建设用地需求情况；参与土地空间规划的编制；指导和监督城镇（街道）宅基地的审批和管理；加强调查研究，及时研究解决宅基地改革和管理过程中出现的新情况、新问题，总结基层和农民创造的好经验、好做法。

（2）市自然资源局：负责土地空间规划、利用控制、土地利用规划等工作，在土地空间规划中统筹安排宅基地规模和布局，满足宅基地的合理需求；依法办理农用地转用审批手续，实现耕地占补平衡；负责不动产登记；指导和监督乡（街）做好规划审批和管理工作；指导地质灾害监测和防治工作；负责对违反土地管理法律法规的行为进行监督检查，依法查处违反耕地保护和土地利用控制的行为。

（3）市住房和城乡建设局：负责指导乡（街道）开展农村住房质量安全管理工作，组织自建住房质量安全“一图”的编制和推广，对集中统一的农村住房工程质量安全进行监督管理；监督指导乡村建筑风格管控，围绕“屋顶、山墙、墙面、门窗、柱基、色彩、材料”七大要素，明确闽南地区具有地域特色的乡村住宅建设根据风格控制要求，编制农村房屋建筑总图集和立面图集，供农村村民免费使用；与市文化、体育和旅游局共同负责与历史建筑保护相关的检查责任。

（4）市城市管理局：负责依法查处城镇规划区内的违法建设活动；在依法办理土地手续的城镇规划区，带头查处违法建设活动；对承包违法建筑设计、施工的建设项目设计人员和施工单位给予处罚；违法建设经同级资源规划部门书面调查取证认定后，可以依法查处。

（5）市林业局：负责占用林地的审批管理；依法查处非法占用林地建房的违法行为。

（6）市水利局：负责河道岸线（防洪岸线、河道管理范围线、生态保护蓝线）的复核；按照职责，查处河道红线范围内未经批准的非法建房行为。

（7）国家电网南安供电公司：负责对已办理房屋建设审批手续的人员及时办理供电手续；未办理建筑审批手续的，不得供电；负责对非法私接线的日常检查、调查和法制宣传教育。

（8）南安农业银行、南安农村商业银行、南安邮政储蓄银行等银行：制定村民住房建设金融服务政策，为及时办理住房建设审批手续的农民提供金融服务；特别是对贫困户，要主动下沉，提供切实可行的救助措施。

（9）乡（街）人民政府（办）：承担审批、巡视、制止（劝阻）、牵头处置（完善手续、组织拆除等）、审批后监督、查处村民管辖范围内违法建房的管理职责；摸清各村（居）住房建设刚性需求，做好村庄规划编制、农村建设规划许可和土地审批工作，解决群众合理住房需求，落实住房占用耕地补充工作；组织地质灾害安全评估和防护措施的实施。完善审批管理团队，建立土地空间规划、宅基地审批、农村住房建设、质量安全和风格控制联动运行的联合审批机制，完善联合审批和联合办公制度。建立健全农村宅基地和房屋建设管理动态检查问责制度，加强日常监督和审批后监督，建立健全网格化、区域化、责任制检查机制，强化村领导、村组和两个村委会干部的检查责任。计划组织辖区户主和施工人员进行安全知识培训。严格执行“一户一宅”制度，采取有效措施，防止多次、多地点以户名申请宅基地的违规行为。加强矛盾纠纷调解，及时解决村民合理上访需求，维护社会稳定。

（10）村（居）委会：村（居）委会是日常监督的基层组织。它直接负责区域管理，如巡逻、报告和劝阻。既要做好村民建房申请审查服务和矛盾纠纷调解工作，又要及时发现违法施工行为和质量安全问题，予以劝阻，并及时向乡（街）人民政府（办）报告。村委会要加强村级治理，引导农村村民选择住宅设计总图，通过制定村规民约和成立委员会，加强对村风的引导和控制。

6、补充规定

（1）规划许可证应当通过福建省土地和空间利用控制管理系统转让。发现规划许可证、宅基地审批违反规定，审批程序无效的，乡（街道）人民政府（办）应当撤销规划许可证、宅基地审批，对违反规定办理审批手续的单位，市人民政府应当予以通报批评；情节严重的，依法追究责任人的责任；造成经济损失的，有关责任单位和人员应当依法赔偿。

（2）负责监督农村村民建房的部门和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（3）规划核心区范围由市自然资源局在各乡（街）领导下划定，报市农业和农村局、市自然资源局、市城市管理局备案。

（4）位于中心城区和乡镇核心规划区的，属于计划生育、残疾人、最低生活保障等特殊对象，市政府或市政府直属有关部门认定存在重大安全隐患的房屋的“四助四扶”和改建（改建），参照有关法律法规执行。

（5）本暂行规定自发布之日起施行，有效期两。本暂行规定的具体适用情况，由市农业和农村发展局、自然资源局、住房和城乡建设局等有关单位说明。法律、法规或相关政策实施后有新规定的，从其规定。

附件：1。农村宅基地和村民住宅建设的申请对象和条件

2.农村宅基地和房屋审批流程图

附件1

农村宅基地和村民住宅建设的申请对象和条件

1、申请宅基地使用的村民一般应当是集体经济组织的成员，在集体经济组织内承担相应的义务，并符合下列条件之一：

（1）没有房屋或现有人均宅基地面积不足30平方米，因此有必要修建或扩建房屋；

（2）同一家庭的兄弟姐妹或子女已达到法定结婚龄，须分开家庭；

（3）因国家或集体建设、乡镇规划实施、公共设施和公益事业建设需要拆迁安置的；