我们能在农村买到自己建造的“别墅”吗？
近日，连排农家别墅设计图纸，山西省临汾市1000亩耕地改为别墅的报告再次将人们的注意力吸引到了非法占用耕地和房屋建设上，如“非法建造的别墅”和“温室房屋”。一方面，连排农家别墅设计图纸，开发商明目张胆地占用农田、林地和其他农业用地建造别墅房，用于所谓的“租赁”，连排农家别墅设计图纸，另一方面，监管部门的“六五”规划——这都是集体土地，连排农家别墅设计图纸，没有合法的土地使用程序，所以你不租也不买。。
。然后问题来了。在城市人享受乡村生活的客观现实下，连排农家别墅设计图纸，乡村“别墅”真的能买到吗？买了之后你会面对什么？
1、 农村别墅实际上是“小产权”
小产权是相对于“大产权”而言的。这里所说的大产权，是指经当地自然资源和规划部门、乡镇政府批准，能够颁发房地产产权登记证的房屋。
也就是说，这主要是指建设审批手续完备、权利不受限制的房屋，如“五证齐全”的房屋，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程建设许可证和商品房预售许可证。
小产权是指虽然有一定的手续和证件，但手续不全，权利受到很大限制。在实践中，一般反映为相关房地产只有乡镇政府部门颁发的证书或村民委员会基层组织颁发的证书。
农村地区的许多别墅属于这种类型，主要是因为开发商或乡镇单位未经批准占用集体土地，尤其是农业用地。正是因为其土地使用的性质，农村别墅才应该被归类为“小产权”。
明代律师多次强调，从严格的法律角度来看，“小产权”理论几乎等同于“无产权”。如果发现这是非法占地，那就是赤裸裸的非法建筑。
2、 我能买一栋小别墅吗？
小产权的“小”不仅体现了小产权的特征，而且决定了它不能像正规商品房那样自由买卖。现行《土地管理法》、《关于加强土地流转管理炒作土地的通知》等法律法规明确城镇居民在农村购买住房，维护农村集体土地秩序，保护农民权益。
此外，新修订的《土地管理法》虽然允许集体土地进入市场，但也明确了在市场上流转的集体土地仅限于计划经营性建设用地，农村宅基地和宅基地上的房屋仍不允许进入市场。
同时，该法还明确规定，集体建设用地使用者应当严格按照土地利用总体规划和城乡规划确定的用途使用土地。
也就是说，即使是在农村集体经营性建设用地上建设的农村别墅，也可能因违反土地用途而受到处罚，不能直接用于居住。
同时，需要强调的是，新法律和政策鼓励的“盘活和利用闲置宅基地和农业用房”有严格的使用限制，不包括别墅庭院、建筑大厅和俱乐部的建设。
从耕地保护的角度来看，“小产权”别墅涉嫌非法占用土地。无论是购买还是租赁，买方和承租人的合同权利都无法得到保证。
3、 购买了农村别墅，如何“止损”？
第一，根据上述规定，严禁城镇居民购买农村住房。同时，《民法典》第153条规定，“违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效”。
因此，城镇居民和其他非集体经济组织成员在该村购买房屋的协议无效。在这方面，《民法典》第122条进一步规定，“如果另一人因无法律依据而获得不当利益，遭受损失的人有权要求他返还不当利益”。
也就是说，“别墅”的买受人可以依法主张已签订的房屋买卖协议无效，并在此基础上向出卖人主张返还不当得利。在此基础上，该房屋仍归出卖人所有，出卖人取得的价款也应当返还给买受人。
其次，在征用和拆除此类“别墅”的情况下，购房人和出让人可以提前就相关征用和拆除事宜签订相关协议，例如就如何分配拆迁补偿金达成明确协议，以避免后期发生纠纷。
尽管如上所述，购房协议因违反法律强制性规定而无效，但严格来说，购房合同和双方签订的拆迁补偿协议属于两种法律关系，房屋买卖合同的效力不影响拆迁款分配协议的效力。
第三，如果当事人不幸购买了涉嫌非法占用土地的别墅，在积极与开发商沟通协调处置措施的同时，还应及时咨询专业律师，通过律师函、面谈等方式与行政机关保持沟通，对违法建筑的别墅进行清理整顿，并努力在搬出房屋前后获得适当的“补偿”或其他帮助。
在这个时候，损失肯定会发生。别墅不能再住了。我们能做的就是尽力阻止损失。
最后，明律师想提醒大家，城乡差异仍然是当前土地管理制度的主题。无论农村住房有多好，城市居民都无法依法购买，这是由农村宅基地的住房福利和保障性质决定的。一方面我们应该杜绝侥幸心理，避免“买”长租的行为“农村别墅价格低廉；另一方面，有关部门也要及时严厉打击非法销售农村房屋和乱占耕地建房的行为，防止他们继续伤害其他购房者，而不是坐在办公室里强调“不租不买”。
江西省赣州市宁都县莲塘村住宅案例连排农家别墅设计图纸
